Has encontrado el piso de tus sueños. Después de meses de búsqueda, visitas y negociaciones, por fin tienes un precio acordado. Pero, ¡un momento! El precio que pagas al vendedor es solo el principio de la historia. Si estás a punto de comprar una vivienda de segunda mano, es crucial que entiendas que el desembolso total será significativamente mayor. Existen una serie de gastos e impuestos al comprar un piso de segunda mano que a menudo se pasan por alto y pueden desequilibrar por completo tu presupuesto.

Calcula entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta

Antes de sumergirnos en los detalles, quédate con esta cifra clave: la mayoría de los expertos financieros y agencias inmobiliarias recomiendan tener ahorrado entre un 10% y un 15% adicional al precio de compra del inmueble.

¿Por qué este rango? Porque el coste total depende de dos factores principales: el precio de la vivienda y la Comunidad Autónoma donde se encuentre. Este porcentaje extra no es arbitrario; cubre una serie de pagos obligatorios que son imprescindibles para que te conviertas en el propietario legal y oficial del inmueble.

Veamos ahora, uno por uno, en qué se te irá ese dinero.

Impuestos y gastos en la compra de una casa de segunda mano

Comprar una vivienda es un proceso con varias etapas, y cada una tiene sus propios costes asociados. A continuación, te presentamos el desglose completo para que no se te escape nada.

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

Este es, sin duda, el mayor desembolso que tendrás que afrontar después del precio de la propia casa. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compraventa de bienes de segunda mano, incluidas las viviendas.

A diferencia del IVA, que se aplica a las viviendas de obra nueva, el ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Esto es fundamental, ya que significa que el porcentaje a pagar no es el mismo en toda España. Cada comunidad autónoma establece su propio tipo impositivo.

El plazo para pagar este impuesto es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.

Tipos de ITP por Comunidad Autónoma (Tipos Generales 2025):

• Andalucía: 7%
• Aragón: 8%
• Asturias: 8%
• Baleares: 8% (hasta 400.000 €)
• Canarias: 6,5%
• Cantabria: 9%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Castilla y León: 8%
• Cataluña: 10% (hasta 1.000.000 €)
• Comunidad Valenciana: 10%
• Extremadura: 8%
• Galicia: 9%
• La Rioja: 7%
• Madrid: 6%
• Murcia: 8%
• Navarra: 6%
• País Vasco: 7%

Nota: Estas cifras son los tipos generales y están sujetas a cambios. Consulta siempre la legislación vigente en tu comunidad.

Tipos Reducidos de ITP: ¡Puedes Ahorrar Mucho Dinero!

¡Atención! Casi todas las comunidades autónomas ofrecen tipos de ITP reducidos (bonificados) para ciertos colectivos. Es vital que investigues si cumples los requisitos, ya que el ahorro puede ser de miles de euros. Los supuestos más comunes incluyen:

• Jóvenes menores de 35 años.
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad.
• Compra de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
• Viviendas situadas en zonas rurales o municipios con despoblación.

Por ejemplo, en Andalucía, el tipo general es del 7%, pero para menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual por menos de 150.000 €, el tipo se reduce al 3,5%. ¡La mitad!

Gastos de Notaría: La Escritura Pública de Compraventa

La compra de una vivienda debe formalizarse ante notario mediante la firma de la escritura pública de compraventa. El notario es un funcionario público que da fe de la legalidad del acto, identifica a las partes y asegura que el contrato se ajusta a la ley.

Los honorarios del notario, llamados aranceles, están regulados por el Estado, por lo que no hay grandes diferencias de una notaría a otra. El coste depende principalmente del precio del inmueble y de la complejidad de la escritura (número de folios, copias, etc.).

• Estimación de coste: Entre 600 € y 1.200 €.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura ante notario, el siguiente paso es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite es fundamental, ya que es el que te acredita públicamente como el nuevo y único propietario de la vivienda. Ofrece la máxima seguridad jurídica frente a terceros.

Al igual que los notarios, los aranceles de los registradores de la propiedad también están fijados por ley y dependen del valor de la vivienda.

• Estimación de coste: Entre 400 € y 800 €.

La Gestoría: ¿Un Gasto Necesario?

Una gestoría es una empresa especializada en realizar todos los trámites administrativos posteriores a la firma. Se encargan de liquidar los impuestos (presentar el modelo del ITP), llevar la escritura al Registro de la Propiedad y realizar cualquier otra gestión necesaria.

¿Es obligatorio contratar una gestoría? No. Técnicamente, podrías hacer todos estos trámites tú mismo. Sin embargo, si vas a financiar la compra con una hipoteca, el banco prácticamente te obligará a usar su gestoría de confianza para asegurarse de que todo el proceso se completa correctamente.

Incluso si compras sin hipoteca, es un servicio altamente recomendable para ahorrarte tiempo, desplazamientos y posibles errores burocráticos.

• Estimación de coste: Entre 300 € y 600 €.

¿Y si pides una hipoteca? Gastos adicionales a considerar

La gran mayoría de las compras de vivienda en España se realizan con financiación hipotecaria. Si es tu caso, debes saber que, aunque la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 alivió la carga para el comprador, todavía hay algunos gastos que corren de tu cuenta.

Gastos de la Hipoteca que Paga el COMPRADOR:

1. Tasación de la Vivienda: Antes de concederte el préstamo, el banco necesita saber el valor real del inmueble. Para ello, exige una tasación realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. El comprador tiene derecho a elegir la tasadora y es quien debe pagar por este servicio. La tasación tiene una vigencia de 6 meses.
   • Coste: Entre 250 € y 600 €, dependiendo de la empresa, el tipo de inmueble y su valoración.
2. Copia de la Escritura del Préstamo (si la solicitas): El banco paga la matriz de la escritura de la hipoteca, pero si tú quieres una copia autorizada, deberás abonarla.
3. Comisión de Apertura (si la hubiera): Aunque cada vez es menos frecuente, algunos bancos todavía cobran una comisión de apertura. Es un porcentaje sobre el capital prestado que se cobra una única vez al inicio. La ley permite esta comisión, pero el banco debe informarte de su existencia de forma transparente. ¡Compara siempre ofertas!
   • Coste: Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe de la hipoteca. Para una hipoteca de 150.000 €, esto podría suponer entre 750 € y 1.500 €.

Gastos de la Hipoteca que Paga el BANCO (desde 2019):

Es importante que sepas qué gastos NO debes pagar tú para que no te los intenten repercutir:

• Gastos de Notaría (de la escritura de la hipoteca).
• Inscripción en el Registro de la Propiedad (de la garantía hipotecaria).
• Gastos de Gestoría (por los trámites de la hipoteca).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la hipoteca.

Ejemplo Práctico: Calculando los Impuestos y Gastos Totales

Vamos a ponerle cifras a todo esto para que sea más fácil de entender. Usaremos dos ejemplos en dos comunidades distintas para ver cómo afecta el ITP.

CASO 1: Compra de un piso en Madrid por 250.000 € con hipoteca.

• Precio de compra: 250.000 €
• Hipoteca solicitada (80%): 200.000 €

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Madrid tiene uno de los tipos más bajos, el 6%.
   • Cálculo: 250.000 € x 6% = 15.000 €
2. Notaría (compraventa):
   • Estimación: 900 €
3. Registro de la Propiedad (compraventa):
   • Estimación: 700 €
4. Gestoría:
   • Estimación: 450 €
5. Tasación (por la hipoteca):
   • Estimación: 400 €

TOTAL GASTOS E IMPUESTOS: 15.000 + 900 + 700 + 450 + 400 = 17.450 €

DESEMBOLSO INICIAL TOTAL:

• Entrada (20% que no financia el banco): 50.000 €
• Gastos e impuestos: 17.450 €
• Total a tener ahorrado: 67.450 € (un 27% del precio de la vivienda)

CASO 2: Compra de un piso en Valencia por 180.000 € con hipoteca.

• Precio de compra: 180.000 €
• Hipoteca solicitada (80%): 144.000 €

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): La Comunidad Valenciana tiene uno de los tipos más altos, el 10%.
   • Cálculo: 180.000 € x 10% = 18.000 €
2. Notaría (compraventa):
   • Estimación: 800 €
3. Registro de la Propiedad (compraventa):
   • Estimación: 600 €
4. Gestoría:
   • Estimación: 400 €
5. Tasación (por la hipoteca):
   • Estimación: 350 €

TOTAL GASTOS E IMPUESTOS: 18.000 + 800 + 600 + 400 + 350 = 20.150 €

DESEMBOLSO INICIAL TOTAL:

• Entrada (20%): 36.000 €
• Gastos e impuestos: 20.150 €
• Total a tener ahorrado: 56.150 € (un 31% del precio de la vivienda)

Como puedes ver, la diferencia en los impuestos de la compra de un piso de segunda mano entre comunidades puede suponer miles de euros de diferencia.

Planifica con cuidado y evita sorpresas en tu presupuesto

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Ahora que conoces en profundidad todos los piso segunda mano impuestos y gastos asociados, estás en una posición mucho más fuerte para tomar esa decisión con confianza.

Recuerda los puntos clave:

1. Presupuesta entre un 10% y un 15% adicional al precio de venta para gastos e impuestos.
2. El ITP es el gasto más grande y varía enormemente según la Comunidad Autónoma.
3. Investiga si puedes acogerte a algún tipo de ITP reducido; el ahorro es considerable.
4. No olvides los gastos de notaría, registro y gestoría.
5. Si pides hipoteca, el único gasto obligatorio para ti es la tasación.

La planificación es tu mejor aliada. Utiliza esta guía para hacer tus propios cálculos, ahorra con un objetivo claro y no dudes en buscar asesoramiento profesional si lo necesitas. Una compra bien informada es el primer paso para disfrutar de tu nuevo hogar sin deudas inesperadas.