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Vender una casa es un proceso lleno de emociones y decisiones importantes. Pero si hay algo que preocupa a todos los vendedores es, sin duda, la parte económica: ¿cuánto dinero me quedará realmente después de pagar a Hacienda? ¿Qué impuestos tengo que afrontar?

La fiscalidad de la venta de una vivienda puede parecer un laberinto, pero no tiene por qué serlo. En Inmobiliaria Joaquín, creemos que la información clara es poder. Por eso, hemos preparado esta guía, donde te explicamos, paso a paso y sin rodeos, los impuestos que tendrás que pagar al vender tu casa en España.

Cuando vendes una propiedad, hay dos impuestos principales que debes tener en tu radar. Afectan a conceptos diferentes y se pagan a administraciones distintas.

El IRPF: El Impuesto sobre tu ganancia patrimonial

Este es el impuesto más significativo y se paga a la Agencia Tributaria (Hacienda) a nivel estatal. Grava el beneficio o ganancia que has obtenido con la venta. Es decir, pagas por el dinero que has ganado, no por el precio total de venta.

¿Cómo se calcula esta ganancia?

La fórmula es más sencilla de lo que parece:

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición

• Valor de Transmisión: Es el precio de venta menos los gastos y tributos que has pagado por venderla (por ejemplo, la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal).
• Valor de Adquisición: Es el precio que pagaste por la casa al comprarla, más los gastos e impuestos de esa compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las inversiones o reformas importantes que hayas realizado.

Una vez calculada la ganancia, se le aplican unos tramos impositivos progresivos en la declaración de la RENTA del año siguiente a la venta:

• Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
• Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
• Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
• Más de 200.000 €: 26%

Casos de exención: ¿Cuándo NO se paga el IRPF?

Existen situaciones en las que puedes estar exento de pagar este impuesto:

• Vendedores mayores de 65 años: Si la casa que vendes es tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta. No tendrás que pagar nada por este concepto.
• Reinversión en una nueva vivienda habitual: Si tienes menos de 65 años y reinviertes todo el dinero obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia también está exenta. Tienes un plazo de dos años (antes o después de la venta) para hacerlo.

La Plusvalía Municipal (IIVTNU): El impuesto del ayuntamiento

Este es un impuesto local que se paga al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

¿Qué grava?

Grava únicamente el incremento de valor que ha experimentado el suelo de la propiedad desde que la compraste hasta que la vendes. No tiene en cuenta la construcción, solo el suelo.

¿Cómo se calcula?

Desde un cambio legal en 2021, como contribuyente puedes elegir el método de cálculo que te resulte más favorable:

1. Plusvalía Real: Se calcula sobre la ganancia real obtenida (precio de venta – precio de compra). Es el método más justo si la ganancia ha sido pequeña.
2. Método Objetivo: Se basa en el valor catastral del suelo y unos coeficientes que establece cada ayuntamiento.

¿Cuándo NO se paga la Plusvalía Municipal?

La regla de oro es clara: si no ha habido un incremento del valor del suelo, no se paga. Es decir, si has vendido la casa por un precio igual o inferior al que la compraste (demostrando que no hubo ganancia), estás exento de pagar este impuesto.

Otros gastos a tener en cuenta (Que no son impuestos directos de la venta)

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): La ley establece que el propietario a 1 de enero es el responsable de pagar el IBI de todo el año. Sin embargo, la práctica habitual y justa es pactar con el comprador el prorrateo de este impuesto, de forma que cada parte pague por el tiempo que ha sido propietaria de la vivienda durante ese año.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Es un documento obligatorio que el vendedor debe obtener y presentar antes de la venta. Su coste suele rondar los 100-150 €.
• Gastos de cancelación de la hipoteca: Si tenías una hipoteca sobre la vivienda, tendrás que asumir los gastos de notaría y registro para cancelarla.

Resumen para no perderte

Planificación es sinónimo de tranquilidad

Vender una casa conlleva una serie de obligaciones fiscales claras. Conocerlas de antemano es fundamental para evitar sorpresas y calcular correctamente el beneficio neto que obtendrás.

La mejor recomendación es siempre buscar asesoramiento profesional. Un experto no solo te ayudará a vender tu casa al mejor precio, sino que también te guiará en todos estos trámites para optimizar tu fiscalidad y garantizar que todo el proceso se desarrolle con la máxima seguridad y tranquilidad.

En Inmobiliaria Joaquín, somos especialistas en el proceso de venta de principio a fin. Te ayudamos a realizar una valoración profesional, a gestionar toda la documentación y a calcular el impacto fiscal de la operación para que tengas las cuentas claras desde el primer día.

¿Estás pensando en vender? Contacta con nosotros en inmobiliariajoaquin.es y deja que te ayudemos a hacerlo bien.

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La idea de una segunda vivienda tiene un poder especial. Es la imagen de un refugio junto al mar, un apartamento en la montaña o una inversión inteligente en una ciudad con encanto. En Inmobiliaria Joaquín, conocemos ese sueño porque lo compartimos y ayudamos a nuestros clientes a cumplirlo cada día.

Pero sabemos que es una de las decisiones financieras más importantes. Por eso, hemos creado esta guía definitiva, sin rodeos y con la transparencia que nos caracteriza. No es solo una lista de pros y contras; es un mapa para ayudarte a decidir si este es el momento adecuado para ti.

Cuál es tu objetivo al comprar la segunda vivienda

Antes de hablar de números, hablemos de ti. El «para qué» quieres una segunda vivienda lo cambia todo. Sé honesto contigo mismo:

1. Como Pura Inversión: Tu meta es la rentabilidad. Quieres comprar para alquilar, ya sea con un contrato de larga duración que te dé ingresos estables o mediante el alquiler turístico, aprovechando la alta demanda de ciertas zonas para maximizar los beneficios.
2. Como Refugio Personal y Familiar: El retorno aquí es emocional. Buscas un lugar para desconectar, para crear recuerdos con los tuyos, para tener siempre disponible ese rincón de paz sin depender de reservas ni precios de temporada.
3. Como un Modelo Híbrido o Plan de Futuro: Quizás la opción más inteligente. La disfrutas durante tus vacaciones y festivos, y el resto del año la alquilas para que «se pague sola». O la compras ahora, pensando en tu jubilación o en el futuro de tus hijos.

Pros y contras de comprar una segunda vivienda

Analicemos de forma equilibrada las dos caras de la moneda.

Qué gastos tienes que tener en cuenta para una segunda vivienda

En Inmobiliaria Joaquín queremos ser tu asesor de confianza, y eso empieza por la transparencia. Estos son los costes reales:

A) La inversión inicial (El desembolso único):

• Precio de la Vivienda: La base de todo.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): ¡Atención! Este impuesto depende de cada Comunidad Autónoma y suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda. Es un dato crucial que debes consultar para la región donde quieras comprar.
• Notaría y Registro de la Propiedad: Costes regulados pero necesarios, que suelen oscilar entre 1.000 € y 2.000 €.
• Gestoría (Opcional pero recomendable): Te quitará dolores de cabeza por unos 300-500 €.

Nuestra regla de oro: Prepara entre un 8% y un 12% adicional al precio de venta para cubrir todos estos gastos iniciales, dependiendo de la comunidad autónoma.

B) Los gastos anuales (El coste de mantenimiento):

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El impuesto municipal por excelencia.
• Cuota de la Comunidad de Propietarios: Fija, mensual, y crucial en el presupuesto.
• Suministros y Tasas: Mínimos de agua, luz y la tasa de basuras.
• Seguro de Hogar: No es una opción, es una necesidad para proteger tu inversión.

Qué impuestos tener en cuenta

Tener una segunda propiedad impacta en tu IRPF anual. Es sencillo:

• Si está a tu disposición (vacía): Tributarás por una «imputación de renta inmobiliaria», que es un pequeño porcentaje sobre el valor catastral. Es el «coste fiscal» de tenerla disponible para tu uso.
• Si la tienes alquilada: Declararás los ingresos, pero podrás deducirte casi todos los gastos asociados: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, seguro, etc.

Una decisión inteligente si se planifica bien

Comprar una segunda vivienda es mucho más que una transacción financiera; es un proyecto de vida. Merece la pena, sin duda alguna, si se alinea con tus objetivos y tu capacidad económica.

Es una inversión que puede darte rentabilidad económica, alegrías personales y seguridad a largo plazo. La clave del éxito no está en encontrar una casa, sino en diseñar un plan sólido.

Y para eso estamos aquí.

¿Quieres dar el siguiente paso? ¿Te gustaría que analizáramos juntos tu situación personal, sin ningún compromiso?

En Inmobiliaria Joaquín, te ofrecemos toda nuestra experiencia para estudiar tu caso, resolver tus dudas y ayudarte a encontrar la propiedad perfecta para tus objetivos, en cualquier parte del territorio nacional.

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Seguro que has oído el término «Real Estate» en conversaciones, en las noticias o al buscar una vivienda. Es una de esas expresiones que usamos constantemente, pero… ¿sabes realmente qué significa y todo lo que abarca?

Lejos de ser un concepto complicado solo para expertos, el Real Estate es el motor de los sueños de muchas familias y el pilar de grandes inversiones. En Inmobiliaria Joaquín, creemos que entenderlo es el primer paso para tomar decisiones inteligentes. Por eso, hemos creado esta guía para explicarte de forma clara y sencilla todo lo que necesitas saber.

¿Qué Significa Real Estate?

La traducción directa del inglés «Real Estate» es «bienes raíces» o «bienes inmuebles». Se refiere a todas aquellas propiedades que están físicamente ancladas a la tierra y no se pueden mover sin destruirlas o dañarlas.

Pero el término va más allá. Hoy en día, cuando hablamos de Real Estate, nos referimos al sector inmobiliario en su conjunto: la industria que engloba la compra, la venta, el alquiler y la promoción de estas propiedades.

Un dato curioso: El origen de la palabra se remonta a la Inglaterra feudal. El término «Real» no viene de «realidad», sino de «royal» (real, de la realeza), porque en aquella época todas las tierras pertenecían al Rey.

Qué tipos de Real Estate existen

El sector inmobiliario es mucho más que viviendas. Para entenderlo bien, podemos dividirlo en tres grandes áreas:

• Real Estate Residencial: Es el más conocido por todos. Incluye cualquier propiedad destinada a ser un hogar: pisos, chalets, adosados, apartamentos, y también los terrenos destinados a construirlos.
• Real Estate Comercial: Aquí entran todas las propiedades cuyo fin es generar ingresos a través de una actividad económica. Hablamos de locales comerciales, oficinas, centros comerciales, naves logísticas o almacenes.
• Real Estate Industrial: Engloba propiedades de gran escala destinadas a la producción, como fábricas, parques empresariales, minas o granjas.

¿Quién es quién en el mundo del Real Estate? 

El sector funciona gracias a la interacción de varios perfiles clave. Conocerlos te ayudará a entender el proceso:

• El Propietario o Vendedor: Es quien posee el bien inmueble y desea transmitirlo.
• El Comprador o Inquilino: Es la persona o empresa que busca una propiedad para comprar o alquilar con el fin de satisfacer una necesidad (vivir, trabajar, etc.).
• El Agente o la Agencia Inmobiliaria: ¡Aquí entramos nosotros! Somos los profesionales que actuamos como puente y guía. Facilitamos, mediamos y asesoramos en todo el proceso para que la operación sea segura, justa y eficiente para todas las partes.
• El Inversor: Es quien compra propiedades no por necesidad de uso, sino con el objetivo de obtener una rentabilidad, ya sea a través del alquiler o de su venta futura.
• Otros Profesionales: Arquitectos, notarios, registradores, abogados… un ecosistema de expertos que garantizan la legalidad y viabilidad de cada operación.

El Real Estate como inversión

Mucha gente se siente atraída por el Real Estate como una forma de hacer crecer su patrimonio. Sus principales ventajas como inversión son:

• Es un activo tangible: A diferencia de las acciones, una propiedad es algo físico que puedes ver y tocar. Esto aporta una gran sensación de seguridad.
• Potencial de revalorización: A largo plazo, el valor de los bienes inmuebles tiende a aumentar, protegiendo tu dinero de la inflación.
• Generación de ingresos pasivos: Si decides alquilar tu propiedad, recibirás una renta periódica que puede ayudarte a pagar la hipoteca y otros gastos.
• Diversificación: Invertir en inmobiliario es una excelente forma de no tener todos tus ahorros en un solo tipo de producto financiero, reduciendo el riesgo global.

Como has visto, el Real Estate es un mundo dinámico y fascinante que va mucho más allá de poner un cartel de «Se Vende». Es una pieza clave de la economía, un pilar fundamental para la vida de las personas y una de las vías de inversión más sólidas y fiables que existen.

Entender qué es y cómo funciona te da el poder de tomar mejores decisiones.

Ya sea que estés pensando en comprar tu primera vivienda, en vender una propiedad familiar o en dar tus primeros pasos como inversor, el viaje siempre empieza con información de calidad y un asesoramiento de confianza.

El siguiente paso es contar con un guía experto que te acompañe en el camino.

En Inmobiliaria Joaquín estamos para ayudarte. Visita nuestra web inmobiliariajoaquin.es o contacta con nosotros y hablemos sobre tus proyectos.

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¿Por qué debe dejar su inmueble en nuestras manos?

Inmobiliaria Joaquin destaca por su responsabilidad ante los propietarios de los inmuebles, siendo muy cuidadosos a la hora de arrendar el inmueble, ya que con los tiempos que hemos sufridos se ha hecho viral para este negocio. Es por eso que nos comprometemos a alquilar su inmueble en tiempo récord, con una alta fiabilidad de clientes basándonos en nuestros conocimientos profesionales y como no, siempre apoyados en la solicitud de documentación correspondiente (nominas, declaraciones de renta, autónomos, etc..)

Con esta línea de trabajo obtenemos una gran confianza en nuestros clientes, teniendo en cartera clientes que han depositado su confianza durante más de 20 años.

Inmobiliaria Joaquin no solo tiene como cometido el gestionar el arrendamiento, también se preocupa de que la relación entre propietario e inquilino sea la más cordial posible. Es por ello que nunca  perdemos el contacto entre ambos durante el periodo de duración del arrendamiento, dando una tranquilidad tanto como al propietario como al inquilino de estar respaldados por un gran equipo profesional.

Inmobiliaria Joaquin quiere  premiar a todos aquellos propietarios que confíen en nuestra gestión de arrendamiento en exclusividad, gratificándolos con la póliza ALQUILER SEGURO.

Llámenos y le facilitaremos toda la información.

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En nuestro blog están las últimas noticias sobre el mundo inmobiliario

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Te damos la bienvenida al blog de Joaquín, gestión inmobiliaria.

En este espacio podrás encontrar información sobre nuestros servicios y sobre nosotros, así como una relación de noticias relacionadas con el sector inmobiliario que podrían serte de gran utilidad.

Si en algún momento te surge cualquier duda, ponte en contacto con nosotros. Te atenderemos personalmente para que tu experiencia sea inmejorable.

Por último, esperamos que te guste nuestra web y nuestro blog. Estamos a tu disposición.

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Dadas las circunstancias económicas actuales, cada vez son los clientes que se plantan el alquiler con opción a compra. Esta opción da la oportunidad al inquilino  de vivir en régimen de alquiler y que en un futuro, no muy lejano, el inquilino pueda adquirir su vivienda en propiedad, y el propietario pueda obtener un buen comprador. Pero realmente: ¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Si estás buscando una vivienda y te interesa una opción que te permita flexibilidad y un camino hacia la propiedad sin un gran desembolso inicial, el alquiler con opción a compra podría ser para ti. Aquí te explicamos lo que necesitas saber para tomar una decisión informada.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. En dicho contrato da la oportunidad al arrendatario a vivir en un régimen de alquiler durante un tiempo limitado, el cual una vez transcurrido dará lugar a la ejecución de la compra. Se descontaran las rentas pagadas en su totalidad o parcialmente según acuerden ambas partes.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario por que puede vivir de alquiler mientras amortiza la compra: para el arrendador, por su parte, porque, mientras que el inquilino no compre, tiene su vivienda alquilada con la prima como seguro.

En este tipo de contratos implica un mayor desembolso inicial por parte del arrendatario/comprador ya que, aunque el  pago   la renta no debe ser más elevada de lo normal, si implica un mayor gasto a la entrega de una prima por la opción compra, que puede ser mayor a la cantidad aportada como fianza. Además, en el caso de la prima, al contrario de la fianzas, si el inquilino finalmente no se decidera por la compra perdería la prima entregada, más las aportaciones anexas.

¿Cómo debe de ser el contrato?

El alquiler con opción compra es un contrato atípico, no contemplado por la ley y que no aparece expresamente regulado por el código civil, aunque este aceptado y reconocido por en el mismo reglamento hipotecario y en la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el tribunal supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en el dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Al ser un contrato mixto, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y la compra.

Ventajas del Alquiler con Opción a Compra

1. Acceso a la Propiedad con Menos Capital Inicial: Esta modalidad es ideal para quienes no disponen de suficiente capital para una entrada inmediata en la compra de una vivienda. Permite acumular una parte del alquiler pagado como parte de la entrada para la futura compra.
2. Prueba del Inmueble y el Entorno: Vivir en la propiedad antes de comprarla ofrece la oportunidad de conocer mejor la casa, la zona, y asegurarse de que se ajusta a las necesidades y expectativas.
3. Bloqueo del Precio de Venta: En un mercado inmobiliario en ascenso, fijar el precio de venta desde el inicio puede resultar beneficioso, protegiendo al futuro comprador de posibles aumentos de precios.
4. Flexibilidad: Si al final del periodo de alquiler el inquilino decide no comprar, puede simplemente terminar el contrato de alquiler, ofreciendo una salida flexible sin el compromiso a largo plazo de una hipoteca.

Desventajas del Alquiler con Opción a Compra

1. Compromiso Financiero a Largo Plazo: A pesar de su flexibilidad, esta opción requiere un compromiso a largo plazo, y el inquilino debe estar relativamente seguro de su capacidad para comprar en el futuro.
2. Riesgo de Pérdida de Inversiones: Si el inquilino decide no comprar, puede perder la prima de la opción de compra y las cantidades acumuladas para la entrada, dependiendo de los términos del contrato.
3. Fluctuaciones del Mercado Inmobiliario: Si el mercado inmobiliario baja, el inquilino podría encontrarse comprometido a comprar la propiedad a un precio superior al valor de mercado actual.
4. Condiciones Contractuales Específicas: Es fundamental entender todas las cláusulas del contrato, ya que podrían existir condiciones específicas que limiten la flexibilidad o impongan obligaciones adicionales.

El alquiler con opción a compra es una alternativa valiosa para quienes buscan una ruta flexible hacia la propiedad, especialmente en el contexto económico actual de España. Ofrece la oportunidad de acumular capital mediante el alquiler y conocer la vivienda antes de comprarla, fijando un precio de venta en un mercado inestable. Sin embargo, implica un compromiso a largo plazo y riesgos como la pérdida de la prima de opción a compra si no se concreta la compra. Es crucial entender bien el contrato y considerar las fluctuaciones del mercado. Esta opción requiere una evaluación cuidadosa de tus circunstancias personales y financieras antes de tomar una decisión.

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España por tradición o costumbre, transmitida de padres a hijos, siempre nos hemos declinado mayormente por la compra de inmuebles, hemos pensado que alquilar es «tirar el dinero»

Para muchos tener una vivienda en propiedad es consolidar una seguridad para el día de mañana.

La situación actual en los últimos años, el alquiler está creciendo frente a la compra, debido a la precariedad laboral y económica, la dificultad de acceso a créditos y la sensación generalizada de que nunca dejaran de bajar precios de los inmuebles, son muchos los que se declinan por el alquiler aunque su pensamiento final con el de comprar.

Para muchos alquilar ya no es «tirar el dinero» si no una manera nueva de vivir, invirtiendo lo que serian los gastos iniciales para acceder a la compra en otras opciones. Una opción ideal para aquellos que, por movilidad laboral o por ampliar la unidad familiar, necesitan un cambio de vivienda. Así, son muchos los que, teniendo piso en propiedad, han tenido que alquilarla por estos motivos.

Comprar o Alquilar Casas.

El alquilar es una buena opción, sobre todo para un periodo a corto y medio plazo, ya que requiere una menor inversión inicial. Sin embargo los expertos siguen aconsejando el comprar como mejor decisión a largo plazo, ya que al final terminan por amortizarse los gastos iniciales.

Si se consigue financian por la compra de una vivienda, es recomendable que la hipoteca no supere el 30 % de los ingresos o bien una vez pagada la renta del alquiler y todos los gastos mensuales, se pueda ahorrar al menos un 10%.

Actualmente, sin duda es un buen momento para acceder a la compra de vivienda de la vivienda, ya que los precios han caído mas de un 40% desde 2007, y anqué los precios no deben de bajar mas tan pronunciadamente y, si nuestra mentalidad y siempre que nos lo permitan nuestros ingresos, ahora es el momento.

Entre las ventajas de alquiler destaca el hecho de no tener que hacer una gran inversión inversión: con tan solo pagar la fianza, el primer mes y los gastos de agencia inmobiliaria es suficiente para disfrutar de la vivienda. Además, las tasas, comunidad y el mantenimiento suele correr a cargo de la propiedad.

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Arranca el 2017 con mejorías en el mercado inmobiliario: el número de préstamos hipotecarios va creciendo y el índice de precios de vivienda, están experimentando un notable aumento desde el año 2007. Otro factor importante es la concesión de los prestamos por parte de los bancos, ya que son menores los requisitos a la hora de solicitar un préstamo. Si estas pensando en comprar una vivienda quizás no sea mal momento.

Déjate guiar

La elección de una vivienda depende de muchos factores: los gustos, la zona, los servicios, la cercanía al trabajo o a la familia, entre otros.

Es aconsejable dejarte guiar por las agencias inmobiliarias, ya que por su profesionalidad en el sector te podrán servir de ayuda. Son muchas las que notan su crecimiento en los últimos años, debido a la bajada de los precios en los últimos años.

No es necesario volverse loco  a la hora de comprar una vivienda, si crees que es la tuya, la mejor opción es comprar. Nadie mejor que el comprador sabe cuál es la vivienda ideal para él.

Hipoteca fijo o variable

En este momento, las hipotecas a tipo variable siguen siendo una opción apetecible. Por otro lado, aparecen ofertas interesantes a tipo fijo. Este producto está indicado para aquellos que no quieran tener sorpresas con las fluctuaciones del Euribor. También es cierto que los primero años de vida de la hipoteca pagaran algo más.

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