Vender una casa es un proceso lleno de emociones y decisiones importantes. Pero si hay algo que preocupa a todos los vendedores es, sin duda, la parte económica: ¿cuánto dinero me quedará realmente después de pagar a Hacienda? ¿Qué impuestos tengo que afrontar?

La fiscalidad de la venta de una vivienda puede parecer un laberinto, pero no tiene por qué serlo. En Inmobiliaria Joaquín, creemos que la información clara es poder. Por eso, hemos preparado esta guía, donde te explicamos, paso a paso y sin rodeos, los impuestos que tendrás que pagar al vender tu casa en España.

Cuando vendes una propiedad, hay dos impuestos principales que debes tener en tu radar. Afectan a conceptos diferentes y se pagan a administraciones distintas.

El IRPF: El Impuesto sobre tu ganancia patrimonial

Este es el impuesto más significativo y se paga a la Agencia Tributaria (Hacienda) a nivel estatal. Grava el beneficio o ganancia que has obtenido con la venta. Es decir, pagas por el dinero que has ganado, no por el precio total de venta.

¿Cómo se calcula esta ganancia?

La fórmula es más sencilla de lo que parece:

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición

• Valor de Transmisión: Es el precio de venta menos los gastos y tributos que has pagado por venderla (por ejemplo, la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal).
• Valor de Adquisición: Es el precio que pagaste por la casa al comprarla, más los gastos e impuestos de esa compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las inversiones o reformas importantes que hayas realizado.

Una vez calculada la ganancia, se le aplican unos tramos impositivos progresivos en la declaración de la RENTA del año siguiente a la venta:

• Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
• Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
• Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
• Más de 200.000 €: 26%

Casos de exención: ¿Cuándo NO se paga el IRPF?

Existen situaciones en las que puedes estar exento de pagar este impuesto:

• Vendedores mayores de 65 años: Si la casa que vendes es tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta. No tendrás que pagar nada por este concepto.
• Reinversión en una nueva vivienda habitual: Si tienes menos de 65 años y reinviertes todo el dinero obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia también está exenta. Tienes un plazo de dos años (antes o después de la venta) para hacerlo.

La Plusvalía Municipal (IIVTNU): El impuesto del ayuntamiento

Este es un impuesto local que se paga al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

¿Qué grava?

Grava únicamente el incremento de valor que ha experimentado el suelo de la propiedad desde que la compraste hasta que la vendes. No tiene en cuenta la construcción, solo el suelo.

¿Cómo se calcula?

Desde un cambio legal en 2021, como contribuyente puedes elegir el método de cálculo que te resulte más favorable:

1. Plusvalía Real: Se calcula sobre la ganancia real obtenida (precio de venta – precio de compra). Es el método más justo si la ganancia ha sido pequeña.
2. Método Objetivo: Se basa en el valor catastral del suelo y unos coeficientes que establece cada ayuntamiento.

¿Cuándo NO se paga la Plusvalía Municipal?

La regla de oro es clara: si no ha habido un incremento del valor del suelo, no se paga. Es decir, si has vendido la casa por un precio igual o inferior al que la compraste (demostrando que no hubo ganancia), estás exento de pagar este impuesto.

Otros gastos a tener en cuenta (Que no son impuestos directos de la venta)

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): La ley establece que el propietario a 1 de enero es el responsable de pagar el IBI de todo el año. Sin embargo, la práctica habitual y justa es pactar con el comprador el prorrateo de este impuesto, de forma que cada parte pague por el tiempo que ha sido propietaria de la vivienda durante ese año.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Es un documento obligatorio que el vendedor debe obtener y presentar antes de la venta. Su coste suele rondar los 100-150 €.
• Gastos de cancelación de la hipoteca: Si tenías una hipoteca sobre la vivienda, tendrás que asumir los gastos de notaría y registro para cancelarla.

Resumen para no perderte

Impuesto / Gasto	¿Qué grava o qué es?	¿A quién se paga?	Clave a recordar
IRPF	El beneficio o ganancia de la venta	Agencia Tributaria (Hacienda)	Exento si eres >65 o reinviertes en vivienda habitual
Plusvalía municipal	El aumento de valor del suelo	Ayuntamiento	Exento si vendes con pérdidas
IBI	El impuesto anual por ser propietario	Ayuntamiento	Lo normal es pactar el reparto con el comprador

Planificación es sinónimo de tranquilidad

Vender una casa conlleva una serie de obligaciones fiscales claras. Conocerlas de antemano es fundamental para evitar sorpresas y calcular correctamente el beneficio neto que obtendrás.

La mejor recomendación es siempre buscar asesoramiento profesional. Un experto no solo te ayudará a vender tu casa al mejor precio, sino que también te guiará en todos estos trámites para optimizar tu fiscalidad y garantizar que todo el proceso se desarrolle con la máxima seguridad y tranquilidad.

En Inmobiliaria Joaquín, somos especialistas en el proceso de venta de principio a fin. Te ayudamos a realizar una valoración profesional, a gestionar toda la documentación y a calcular el impacto fiscal de la operación para que tengas las cuentas claras desde el primer día.

¿Estás pensando en vender? Contacta con nosotros en inmobiliariajoaquin.es y deja que te ayudemos a hacerlo bien.