¿Se puede vender una casa o inmueble con hipoteca? Pasos y opciones

La vida da muchas vueltas. Un cambio de trabajo, un divorcio, el crecimiento de la familia o la necesidad de liquidez para tu empresa pueden hacer que necesites vender tu propiedad antes de tiempo. Es en ese momento cuando surge la gran duda que paraliza a muchos propietarios: ¿se puede vender una casa, local o nave que todavía tiene hipoteca?

La respuesta corta y directa es sí, absolutamente.

De hecho, en el mercado inmobiliario actual, una gran parte de las compraventas se realizan sobre propiedades que aún tienen cargas bancarias. No necesitas tener la deuda pagada para colgar el cartel de «se vende».

En Inmobiliaria Joaquín lidiamos con estas operativas a diario en Córdoba. Para que pierdas el miedo al proceso, te explicamos cuáles son las tres opciones legales que tienes para hacerlo y qué gastos conllevan.

Las 3 formas legales de vender una propiedad hipotecada

Dependiendo de tu situación económica y de lo que negocies con el comprador, existen tres vías principales para llevar a cabo la operación con éxito:

1. Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta (la más habitual)

Es el escenario más común y el más sencillo. Si el precio por el que vendes el inmueble es superior a la deuda que te queda con el banco, la operación se liquida en el mismo momento de la firma ante notario.

El comprador (o su banco, si pide hipoteca) entregará dos cheques:

• Un cheque a nombre de tu banco con el importe exacto que debes para dejar la deuda a cero (cancelación económica).
• Otro cheque a tu nombre con el dinero restante (tu beneficio limpio).

2. Subrogación de la hipoteca (traspasar la deuda)

En este caso, el comprador asume tu hipoteca actual. Es decir, se pone en tu lugar frente al banco y sigue pagando las cuotas con las mismas condiciones que tú tenías.

Es una opción interesante si tus condiciones bancarias son muy buenas y le resultan atractivas al comprador. Sin embargo, el banco debe hacer un estudio de solvencia del nuevo cliente y tiene que aprobar la operación expresamente. Si el banco no acepta al comprador, esta vía se anula.

3. La hipoteca puente (si compras antes de vender)

Esta opción es ideal para familias que han encontrado la casa de sus sueños pero aún no han vendido la actual. El banco te unifica ambas hipotecas temporalmente y te da un plazo (suele ser de 6 meses a 2 años) para que vendas tu vivienda antigua. Una vez la vendes, cancelas esa parte de la deuda y te quedas pagando solo la cuota de la casa nueva.

¿Qué pasa si el precio de venta es menor que mi deuda?

Este es el escenario más delicado, conocido como short sale o venta en corto. Imagina que te quedan 120.000 € por pagar, pero el mercado actual dicta que tu inmueble (ya sea un piso o una nave industrial) solo vale 100.000 €.

Vender es posible, pero el dinero del comprador no será suficiente para saldar la deuda. En este caso, tendrás que poner la diferencia de tus propios ahorros el día de la firma en notaría, o bien negociar con tu banco un nuevo préstamo personal (sin garantía hipotecaria) por esos 20.000 € restantes. Nunca ocultes esta situación: la transparencia desde el minuto uno es vital para que la agencia inmobiliaria te ayude a trazar un plan.

Gastos de cancelar una hipoteca por venta

Vender con cargas implica hacer una cancelación registral. No basta con pagarle al banco; hay que decirle al registro de la propiedad que ese inmueble ya está libre. Estos son los gastos que debes prever:

• Comisión por cancelación anticipada: revisa la escritura de tu hipoteca. El banco puede cobrarte una penalización por liquidar el préstamo antes de tiempo (suele estar regulada por ley entre el 0% y el 2%, dependiendo del año de firma y si es tipo fijo o variable).
• Gastos de notaría y registro: firmar la escritura de cancelación y registrarla tiene un coste regulado.
• Gastos de gestoría: el banco del comprador exigirá que su propia gestoría retenga un dinero (una provisión de fondos) para asegurarse de que el papeleo de cancelación se hace correctamente.

Vende sin estrés: la importancia de un experto

Vender una propiedad con hipoteca exige cuadrar muchas piezas el día de la firma: certificados de deuda cero, retenciones de gestoría, coordinación entre dos bancos distintos y el notario. Un solo error en las cifras o en los plazos puede hacer que el comprador se eche atrás.

Si estás en Córdoba y necesitas vender tu vivienda o tu nave industrial hipotecada, en Inmobiliaria Joaquín nos encargamos de toda la intermediación financiera y el papeleo legal para que tú solo tengas que preocuparte de ir a firmar.