Cómo alquilar una nave industrial: contrato y gastos
Alquilar una nave industrial se parece poco a alquilar un piso. No hay renta máxima, no hay duración mínima legal y casi todo lo que vas a pagar durante los próximos años se decide en el contrato, no en la ley. Por eso dos naves del mismo tamaño en el mismo polígono pueden costarte cifras muy distintas.
Esta guía recorre el proceso en el orden en que se presenta: qué define el precio, qué gastos se suman a la renta, qué dice la ley sobre fianza y duración, y qué cláusulas hay que leer dos veces antes de firmar.
Qué ley se aplica al alquiler de una nave
Se aplica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en su régimen de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es un régimen de libertad de pacto: lo que firmes manda, y la ley solo entra donde el contrato calla.
Esa diferencia respecto al alquiler de vivienda es la que más sorpresas provoca. No existen los cinco años de prórroga obligatoria, no hay límite a la actualización de la renta y la indemnización por salir antes es la que hayáis acordado. Si quieres repasar los papeles de cada parte, lo vemos en la guía sobre arrendador y arrendatario.
Qué define el precio de una nave industrial
La renta se calcula sobre los metros cuadrados, pero el precio por metro lo mueven las características de la nave. Estas son las que más peso tienen cuando se negocia:
- Altura libre. Determina cuántas alturas de estantería caben. Una nave con cuatro metros libres y otra con ocho no sirven para lo mismo aunque midan igual en planta.
- Muelle de carga y playa de maniobra. Si entra un tráiler y puede girar, la nave vale para distribución. Si no, se queda en almacén o taller.
- Potencia eléctrica contratada. Subir la potencia de una nave es caro y lento. Comprueba la que tiene antes de contar con ella.
- Estado de la solera y la cubierta. Una solera que no aguanta la carga prevista o una cubierta de fibrocemento condicionan el uso y las obras.
- Ubicación y accesos. La distancia a la autovía y la facilidad de entrada pesan más que la dirección.
- Oficinas y vestuarios. Que estén ya construidos ahorra obra y licencia.
Qué pagas además de la renta
La renta es la parte visible del coste. Esto es lo que se suma, y conviene tenerlo en una hoja antes de comparar dos naves:
| Concepto | Quién lo paga habitualmente | Qué conviene comprobar |
|---|---|---|
| IVA sobre la renta | Arrendatario, al 21 % | El alquiler de naves no está exento, así que el 21 % va sobre la renta pactada |
| Fianza | Arrendatario | La ley exige dos mensualidades en metálico para uso distinto del de vivienda |
| Garantía adicional | Arrendatario | Es habitual pedir aval bancario o depósito extra; se negocia |
| IBI | Se pacta, con frecuencia el arrendatario | Que el contrato diga quién lo paga y con qué recibo se justifica |
| Gastos de comunidad del polígono | Se pacta | Importe anual y qué incluye (viales, vigilancia, mantenimiento) |
| Suministros | Arrendatario | Que los contadores sean individuales y los contratos se puedan cambiar de titular |
| Seguro | Ambos, con coberturas distintas | El propietario cubre el inmueble; tú, el contenido y la responsabilidad civil |
| Licencia de actividad | Arrendatario | Tasa municipal y proyecto técnico si la actividad lo requiere |
Sobre la fianza, dos detalles que suelen pasarse por alto: se calcula sobre la renta inicial sin IVA ni gastos, y no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato, o los siete si el propietario es una sociedad.
Hay además una obligación fiscal que recae sobre ti como inquilino. Si el propietario es persona física, la empresa arrendataria practica una retención sobre la renta y la ingresa en Hacienda por cuenta del propietario, con declaración trimestral. El tipo general de esa retención es del 19 %, pero el caso concreto depende de quién sea el arrendador, así que lo razonable es que lo confirme tu gestoría antes del primer recibo.
Las cláusulas que hay que leer dos veces
En un contrato de nave, el dinero está en la letra pequeña. Estos seis puntos son los que más dinero mueven a lo largo del arrendamiento.
Duración, prórrogas y salida anticipada
La ley no fija duración mínima ni máxima para este tipo de arrendamiento: rige lo pactado. Negocia dos cosas por separado, el plazo y la posibilidad de salir antes, porque un contrato de cinco años sin cláusula de salida te obliga a pagar los cinco aunque cierres el negocio.
Actualización de la renta
Al no haber límite legal, el contrato puede fijar el índice que quiera o una subida en porcentaje fijo. Mira qué índice se usa y si hay tope anual.
Obras de adaptación y quién las paga
Casi ninguna nave sirve tal cual. Deja por escrito qué obras puedes hacer, quién las paga, si se descuentan de la renta y qué pasa con ellas al terminar el contrato.
Reversión al final del contrato
Es la cláusula que decide si al marcharte dejas la nave como está o la devuelves al estado original. Devolver una nave al estado original puede costar tanto como la adaptación.
Cesión y subarriendo
Si existe la posibilidad de vender el negocio o de meter a una empresa del grupo, necesitas que el contrato lo permita. Por defecto, el propietario puede subir la renta cuando se cede el contrato.
Destino y actividad permitida
El contrato debe recoger la actividad concreta que vas a desarrollar. Si luego cambias de actividad y el contrato no lo contempla, estás en situación de incumplimiento.
La licencia: compruébala antes de firmar, no después
Firmar la nave y descubrir que tu actividad no se puede ejercer ahí es el error más caro de todo el proceso. Antes de la firma hay que comprobar dos cosas en el ayuntamiento: que el uso del suelo y de la nave admiten tu actividad, y qué trámite te corresponde.
Según la actividad, hará falta una licencia municipal o bastará una declaración responsable. El régimen lo marcan la ordenanza del municipio y la normativa urbanística andaluza, hoy la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Las actividades con impacto ambiental, las que manejan productos peligrosos y las que atienden público tienen requisitos propios.
Una cláusula útil: condicionar la entrada en vigor del contrato a que obtengas la licencia o a que la declaración responsable se admita. Así, si la actividad no es viable en esa nave, no te quedas con un arrendamiento que no puedes usar.
Qué documentos pedir al propietario
- Nota simple de la nave, para ver titularidad y cargas.
- Último recibo del IBI y certificado catastral, para comprobar superficie y uso.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para el arrendamiento.
- Licencia de obra o de primera ocupación de la nave.
- Boletín eléctrico y potencia contratada.
- Estatutos y cuotas de la comunidad del polígono, si existe.
- Certificado de estar al corriente en la comunidad.
Errores que se repiten
- Comparar naves solo por la renta, sin sumar IBI, comunidad y suministros.
- Firmar sin comprobar la potencia eléctrica y descubrir después que ampliarla cuesta más que la mudanza.
- Aceptar una cláusula de reversión sin calcular lo que cuesta deshacer la obra.
- No pactar salida anticipada en contratos largos.
- Dar por hecho que la actividad está permitida porque el polígono es industrial.
- Medir la nave por los metros de la escritura y no por los útiles reales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza se paga por una nave industrial?
La ley exige dos mensualidades en metálico en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. El propietario puede pedir garantías adicionales, como un aval bancario, y eso se negocia aparte.
¿El alquiler de una nave lleva IVA?
Sí, al 21 % sobre la renta pactada. El arrendamiento de naves, locales y oficinas no está exento de IVA, a diferencia del alquiler de vivienda.
¿Hay duración mínima en el alquiler de una nave?
No. La ley no impone plazo mínimo para el uso distinto del de vivienda, así que rige lo que firméis. Las prórrogas obligatorias del alquiler de vivienda no se aplican aquí.
¿Puedo salir antes de que acabe el contrato?
Solo si el contrato lo prevé y en las condiciones que fije. Sin esa cláusula, el propietario puede reclamarte las rentas pendientes.
¿Quién paga las obras de adaptación?
Lo que se pacte. Lo habitual es que las pague el inquilino, a veces con meses de carencia de renta a cambio. Debe constar por escrito, igual que el destino de esas obras al terminar.
Buscamos la nave con los números delante
Antes de visitar nada conviene tener claros los metros que necesitas, la altura libre, la potencia y el presupuesto total con gastos incluidos. Con eso se descartan la mitad de las opciones en una tarde.
Si te planteas comprar en lugar de alquilar, puedes ver las naves industriales en venta en Córdoba. Y si estás valorando el alquiler con opción a compra, lo explicamos en esta guía.
